当前位置: 主页 > 六合结果 > 内容

热门内容

【独家】南京土拍限价落地实施细则详解南京这次为何能摁住房价?

时间:2017-09-20 13:01  来源:未知  作者:admin

  经市批准,现对其中三幅地块竞价规则进行调整,当地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,竞价结果无效。

  针对“土地新政”发布以来市场上有关“任性加价”的担忧,本次公告中明确加价幅度为原基准加价幅度的1-5倍,规则看齐苏州。

  南京终于迎来了久违的供地潮,结合暗藏的最高土地限价政策开看,这一次,对南京楼市是动真格的了,值得重点关注!主页君@孟祥远 也在第一时间进行全面解读,究竟最高限价是如何设定的,超出部分不计入房价成本是如何有效控制房价和预期?调整加价幅度如何防止流拍现象?往下看↓

  根据4号公告以及4号公告的补充公告,可以看到G18地块和G21地块被国土局限价,其中江宁G18地块的最高限价为19558万/平,六合G21地块的最高限价为3087元/平,这两幅地块的最高限价大有。

  ①G18江宁青龙山国际生态示范区地块最高价卡在了19558元/㎡,为什么江宁两块地的限价都在2万之内,而不是参照江宁区最高地价2万2定?(之前嘉诚以47.6亿摘得麒麟G09宅地,楼面价22353元/平)

  主页君@孟祥远(私人微信号mjjt2016)独家解析:为何上坊地块不按照江宁区之前最高成交价来执行?原则上最高限价应以区为标准划定,但目前麒麟和上坊板块的房价基本在2万/平以内,如果”面粉价“直接超过”面包价“,稳定房价的逻辑并不合理,导致心理上预期过高,所以国土局在这块地的限价上有所保留,没有突破2万/平。顺便说一下,青龙山国际生态新城由中国金茂一手打造,新城依托青龙山的自然资源,并引入智慧城市概念,打造成为一个生态城区,同时也是南京继江心洲之后的又一个一、二级联动的新城开发项目。作为一个集中开发的新城,也是土地供应的重点

  ②六合楼市一向低调,没有明显过热现象,为什么六合G21地块要被限价?(限价标准参照之前荣盛拿六合核心区G60的楼面价3087元/平)

  主页君@孟祥远 独家解析:龙池G21地块是纯住宅用地,处于六合核心区,地块素质不错,地段和面积都很好,可能会引起一些大开发商的关注和抢夺,国土局为了防止可能出现的过热现象,对它进行了限价,以不超过前任六合地王为准。值得一提的是,今年3月份以来,我们关注六合房价在高新区之后的洼地补涨效应。如今,六合这三个月的涨幅不低,不少楼盘涨幅在30-50%之间,所以也引起了不小的关注,控制地价,管控房价预期也很重要。

  【江宁6幅地块】:江宁是这次供地大户,符合主页君此前文章的判断,南京如何控制地价和房价?必须加大江宁郊区土地供应!目前,江宁成交最高楼面地价是22000多元/平米,新出让地块一般控制在2万元以内,主要是考虑不超过房价。而靠近江宁苏源大道地块周边条件荒芜,缺乏配套,考虑到临近的禄口精装修房价约在1万5/平左右,未来有一定的发展潜力,所以把限价定在16000元/平,一方面提升板块信心,另一方面也没有超过房价过多,心理能够承受。

  【江北4幅地块】:G28/G29两块地都处于江北核心区域,此次土地局端出这两块重量级的土地,可能会引起不小的争抢,但为何大热的板块还是供地呢?一则是对河西核心土地暂缓供应的一次补偿(主页君获悉,河西中部热点地块暂时终止上市),但不能河西江北都不供地,缺少供应对市场预期也不好,所谓两难;二则也是因为最近江北的土地市场有了一定回调,且华润国际社区的限价也让市场看到了稳定江北房价的努力。为了江北以及南京市场的综合考虑,这两块江北核心区的地也端了出来。从公布数据看,两幅地块的素质和价格都不错,预计会引起争抢。

  这次新推地块的最高限价基本在2万/平以内,到底能否有效控制房价呢?这里可以算一笔账,已知:土地新政里明确对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金,不计入其房价的准许成本,申报价格的组成部分。以一块起拍价为1万/平的地为例,最终成交价如果是最高限价2万的线,再多出的部分就不算成本了,也就意味着开发商最高售价也就2万5左右,还要支付5500的土地成本,相当于开发商的房价也就是地价成本,显然无利可图,这对控制房价作用明显。

  另外,针对“土地新政”发布以来市场上有关“任性加价”的担忧,本次公告中明确加价幅度为原基准加价幅度的1-5倍,这跟苏州的做法一样,也就意味着开发商想一下子把地价举到最高限价的可能性不存在了。开发商拿地成本在提升,而楼盘售价又有高压线进行控制, 前后夹击大大了开发商的利润空间,而且拍地手法也进行优化,难以流拍,供应也有。三剂猛药三管齐下有利于缓解开发商任性加价盲目拿地的现象,”有钱就可以任性“的拿地时代已经结束,开发商拿地愈加斗智斗勇,也需要思考。

  ①加大土地供应,有利于维稳土地市场。土地市场同样存在供需关系,开发商资本过剩流入市场,但由于土地供应有限,所以土地市场一直呈现僧多粥少的局面。对比之前,国土局的推地节奏一般维持在1个月推四、五块地左右,现在相隔20天即二次推地,且一口气拿出10块地,其中8幅都是住宅用地,如此大手笔的推地并不常见,看出此次稳定市场的决心非常大。

  ②房价限涨、土地限价,两个”刹车“同时制动有助于稳定楼市的预期。此外,本此推出的地有不少在郊区板块,这样一方面不会造成主城热门区域的土地市场过热,另一方面对于郊区板块来说,集中供应是件好事,特别是对江宁的郊区板块,有助于提升板块关注度和板块发展速度,目前江宁的价值高地在中心区,在售有景枫和龙湖等热点楼盘,房价一般不过3万。加推土地后,禄口板块这样的郊区板块受到关注,如果此次土地成交价格较高,对后期禄口板块的房价提升有较大帮助。本周六下午2点,买家讲坛将走进空港新城版块的新城保利天地,现场与大家深度分享最新楼市和土地政策、市场走势和江宁楼市新发展,解读地铁盘和刚需置业机遇,欢迎报名(报名可加私人号mjjt2016或发短信至董先生或戳左下原文链接直接在线报名)。

  ③市场已有转向迹象,后续走势会逐渐趋于,符合主页君@孟祥远 之前的判断。5月以来,市场火热的下暗流涌动:

  NO.2016G22江宁区天靖以南,上高以西地块;东至上高,南至天环,西至万安北,北至天靖;出让面积69042.04㎡;R2二类居住用地,地块出让起始价19.5亿,最高限价37亿,当竞价超过28.3亿时竞争保障房建设资金。按照最高容积率2.7计算,起拍楼面价10461元/㎡,最高限价楼面价19848元/㎡。

  NO.2016G23江宁区双龙大道以东,云台山河以北地块;东北至栖隐,东南至云台山河,西南至双龙大道,西北至紫金三;出让面积45636.33㎡;R2二类居住用地;该地块出让起始价8.5亿,最高限价18亿,当竞价超过12.4亿时竞争保障房建设资金。按照最高容积率2.0计算,起拍楼面价9313元/㎡,最高限价楼面价19721元/㎡。

  NO.2016G24江宁区栖隐以东,学林东以南地块;东至云台山河,南至云台山河,西至栖隐,北至学林东;出让面积73216㎡;为R2二类居住用地;出让起始价8亿,最高限价16亿,当竞价超过11.6亿时竞争保障房建设资金。按照最高容积率1.1计算,起拍楼面价9933 元/㎡。

  NO.2016G25江宁区双龙大道以东、学林东以南地块,东至栖隐,南至紫金三,西至双龙大道,北至学林东,为二类居住用地、基层社区中心用地,面积89681.87㎡,综合容积率1.95。出让起始价16亿,最高限价34亿,当竞价达到23.2亿时开始竞争保障房建设资金。

  NO.2016G26江宁区苏源大道、云台山河以北地块,东北至嘉业,东南至云台山河,西南至苏源大道,西北至紫金三,为二类居住用地、基层社区中心用地,面积83985.78㎡,综合容积率2.76。出让起始价15.6亿,最高限价37亿,当竞价达到22.7亿时开始竞争保障房建设资金。

  NO.2016G27江宁区高新园学十二以南、务实以东地块,东至现状,南至方前大道,西至务实,北至现状,为二类居住用地,面积62920㎡;出让起始价7.1亿,最高限价16亿,当竞价达到10.3亿时开始竞争保障房建设资金。按照1.5的容积率计算,起拍楼面价为7522元/㎡。

  NO.2016G28浦口区江浦街道白马2号地块,东至海院西,南至海象,西至象山东,北至白马,为纯住宅用地,面积49198.72㎡;出让起始价为10亿,最高限价16.5亿,当竞价超过14.5亿元时竞争保障房建设资金。按照最高1.5的容积率计算,起拍楼面价13550元/㎡,最高限价楼面价22358元/㎡。

  NO.2016G29浦口区江浦街道白马3号地块,东至海院西,南至现状,西至象山东,北至海象,为纯住宅用地,面积64938.57㎡;出让起始价为12.5亿,最高限价20.3亿,当竞价达到18.2亿元时开始竞争保障房建设资金。按照1.4的容积率计算,起拍楼面价13749元/㎡,最高限价楼面价22328元/㎡。

  NO.2016G30浦口区南工大以北、沿山大道以南地块,东至现状,南至花卉大道、西至沿山大道,北至现状,为商业用地,面积32842.9㎡,容积率1.8,出让起始价2亿!

  NO.2016G31浦口区泰山街道三河叉石场地块,东西南北皆至现状,为旅馆用地,面积47935㎡,出让起始价6500万元。

  (下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

相关推荐